Le maire de Najac l’a indiqué récemment en conseil municipal : La demande est forte. Et l’offre est largement insuffisante. Il semble donc logique de mettre des moyens pour y répondre et d’en faire une priorité. Sachant par exemple que Najac compte près de 50 % de résidences secondaires et 17 % de logements vacants, des pistes pourraient être explorées. D’autant que plus de logements, ça veut dire plus d’habitants donc plus de vie, plus de ressources, plus de services, plus d’offres de soins, plus de commerces, une école pérenne, etc.

Maison du 4, place du Sol de la Dîme à Najac le 18 décembre 2025  (photo : Najac infos)

Najac infos inaugure avec ce premier article une série (Incha’Allah) de textes visant à alimenter le débat dans la perspective des élections municipales de mars prochain à Najac et pourquoi pas dans d’autres communes. Ces textes fourniront des informations et donneront un point de vue mais ne prétendent pas représenter « la vérité » – d’autant plus que Najac infos n’a pas accès à autant de données que, par exemple, les élu.es sortant.es ou les agents municipaux. On sera donc entre le journalisme et la politique. Les principes qui guideront ces textes sont rappelés au bas de cet article ainsi que les propositions évoquées.

Le logement donc. « Il est important que des investisseurs n’acquièrent pas cet immeuble pour des locations saisonnières au regard des demandes de logements à l’année que nous recevons en mairie chaque semaine. » C’est ainsi que Gilbert Blanc, le maire de Najac, a justifié le projet d’acquisition d’une grande maison de 126 m2 (photo ci-dessus) lors du conseil municipal du 10 avril 2024 (p16 du procès-verbal). Le projet est d’y réaliser « quatre appartements » a affirmé l’édile lors du conseil du 24 juillet 2025 (vers 17’ de la vidéo). Sans plus de précisions notamment sur le caractère social ou pas de ces logements situés au 4, place du Sol de la Dîme (sic).

Déjà en 2008
Cette forte demande a été confirmée lors de la réunion publique du 3 décembre sur la thématique de l’habitat à laquelle une quarantaine de personnes a participé. Toutes et tous ont en effet été d’accord pour dire qu’il n’était pas « facile de se loger à Najac » (1). Et cela n’est pas nouveau : Lors de la campagne municipale de 2008, il était déjà question de « répondre aux demandes locatives insatisfaites, première démarche en faveur de l’accueil de nouveaux habitants » ou encore de « tout faire pour permettre l’installation de nouvelles familles et garder nos services ». C’était donc il y a près de 18 ans…

Et aujourd’hui la mairie reçoit donc des demandes de logements « chaque semaine ». Chaque semaine ! Et ce n’est pas étonnant car selon l’Insee, Najac comptait 754 habitants en 2025. 34 de plus qu’en 2020 soit une progression de 4,7 %, supérieure à celle de La Fouillade (1148, +3,8%) et à celle, négative, de Sanvensa (662, -1,3%). Si on se réfère à 2018, c’est même 57 habitants de plus pour Najac (+8 % en 7 ans). S’il faut se réjouir de l’attractivité du village, il serait dommage de ne pas y répondre. Les élu.es du mandat qui se termine ne sont pas resté.es inactifs pour améliorer l’offre de logements mais il faut garder en tête que les procédures sont longues et consommatrices d’énergie (2).

Délégation au logement
Un volontarisme accru ainsi que des décisions fortes dès le début du mandat seraient donc d’autant plus bienvenus. Qui pourraient prendre la forme de l’attribution d’une délégation au logement au premier ou à la première adjoint.e. Et par la création d’une commission municipale dédiée. Aujourd’hui le mot « logement » ne figure pas dans la pourtant longue liste des commissions municipales. Alors qu’il paraît important d’impliquer les habitant.es qui le souhaiteraient dans un domaine stratégique pour l’avenir de la commune et de ses habitant.es.

Le plan local de l’habitat (PLH) 2024-2029 adopté par Ouest Aveyron communauté et ses communes, estimait les besoins en logements pour Najac à 18 sur six ans soit trois par an (p 162). Sauf que, comme l’ont souligné des élus de Najac en conseil municipal du 14 septembre 2023 (vers 2h11), ce PLH se base sur la population de 2018 inférieure à celle de 2025. On peut donc en déduire que les besoins en logements seront donc supérieurs aux 18 prévus.

802 logements
Les logements ce n’est pourtant pas ce qu’il manque à Najac. Problème : Un grand nombre est vides une très grande partie de l’année. Le parc privé comptait au 1^er janvier 2023, 802 logements quand le nombre de résidences secondaires s’élevaient en 2025 à 386 (3). Dit autrement : Les résidences secondaires à Najac représentent pas loin de 50 % des logements. À la Fouillade, ce n’est qu’environ 15 %. Et à Cordes-sur-ciel, commune tout aussi touristique que Najac et de taille comparable, la proportion n’est « que » de 26 %. Citons également Sauveterre-de-Rouergue (36%), Bruniquel (30%) ou plus loin Rocamadour (30%), Saint-Malo (31%) et même Saint-Jean-de-Luz (46%). En revanche, Saint-Tropez et Lège-Cap-Ferret (64%) sont « devant » Najac.

Côté logements vacants, le PLH nous apprend (p47) que Najac en comptait, lors de l’élaboration du document, 167 soit 17,4 % quand le taux au sein d’OAC se situait à 12,5 %, celui de l’Aveyron à 11,1 % et celui de la région Occitanie à 8,5 %. Les conséquences de cette situation najacoise avait déjà été pointées du doigt, il y a 15 ans, dans un reportage parodique relatif au « Festival international des volets fermés » réalisé par N. Hayles & M. Bru (NajacTribune) :

Le maire Gilbert Blanc reconnaît d’ailleurs lors du conseil du 14 septembre 2023 alors que Jean-Régis Souvignet critique certains aspects du PLH : « C’est pas ce document qui nous empêche d’accueillir des populations. C’est plutôt la réalité objective avec des maisons fermées, des résidences secondaires, des manques de lieux d’accueil pour accueillir justement de nouveaux habitants dans le village. » (vers 2h19) On pourrait aussi ajouter à cette énumération les locations touristiques dont la location quelques semaines par an est plus rentable que la location à l’année, les 555 lits dont dispose le VVF. Sans oublier les deux campings.

Ne pas mettre dehors les propriétaires
Il faut cependant noter que le nombre de résidences secondaires à Najac a baissé de 4 % entre 2020 et 2025. Mais une piste à explorer pourrait être de poursuivre la baisse au profit des logements à l’année. Il ne s’agirait évidemment pas de mettre dehors les propriétaires de ces résidences qui y sont parfois attaché.es pour des raisons sentimentales. Ni de fermer tous les gîtes et locations saisonnières.

Le message pourrait en revanche être passé que la commune préemptera toute vente de logement destinée à une résidence secondaire. Ou du moins utilisera tous les outils à sa disposition pour l’empêcher. Des discussions pourraient aussi être engagées avec les propriétaires. À commencer par ceux et celles qui n’occupent leur résidence qu’une ou deux semaines par an et parfois même n’y passent jamais une seule nuit. Mais aussi, par exemple, la majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. À condition que Najac parvienne à rentrer dans le dispositif. Ce dernier a été signalé en octobre 2023 à trois élues najacois. On ne sait pas si la piste a été creusée. La question des meublés de tourisme pourrait également être étudiée de près.

Création de logements
La commune pourrait être aussi plus ambitieuse en matière d’acquisition et de création de logements pour palier l’insuffisance de l’offre du parc privé. Elle l’a fait, on l’a vu, en avril 2024 pour ce qui est sans doute « une bonne affaire ». Mais on pourrait l’envisager aussi pour de moins bonnes affaires en prenant en compte le fait que plus d’habitants c’est plus de revenus directs pour la commune (dotations de l’État) mais aussi de retombées indirects (commerces, école, services, etc.).

Il faut par exemple savoir que les produits de fonctionnement de la commune sont composés en gros d’un tiers pas la Dotation globale de fonctionnement (DGF) qui vient de l’État et d’un tiers pas le produit de la taxe foncière que paye les propriétaires locaux. Le calcul de la DGF est assez complexe mais cette dotation est notamment liée au nombre d’habitants de la commune. Ainsi qu’ au nombre de résidences secondaires dont chacune compte pour l’équivalent d’un habitant. Donc si on remplace une grande résidence secondaire par quatre logements de deux personnes, on passe, au sens de la DGF, de 1 personne à 8.

Calcul économique
Si on fait un calcul approximatif en divisant la DGF par la « population DGF » c’est-à-dire en gros la population réelle (Insee) additionnée du nombre de résidences secondaires cela donne pour 2024 : 567 000 € / 1108 = 512 €. Soit pour 7 personnes supplémentaires : 7×512 € = 3 584 € par an et 72 000 € sur 20 ans. Donc un calcul strictement économique pourrait prendre en compte ces 72 000 € dans l’investissement immobilier même si, de cette somme il faut retirer les dépenses de fonctionnement de la commune induits par les nouveaux habitants. Mais à laquelle il faudrait ajouter les aides auxquelles une commune peut prétendre comme par exemple celles de l’Établissement public foncier d’Occitanie (de l’ordre de 25 % du prix d’achat). Sans compter les bienfaits sur la dynamique du village qui découlera de l’augmentation de la population.

Côté financement, la commune pourrait aussi envisager de vendre certains logements qu’elle possède y compris certains habitables de suite. Cela lui permettrait de pouvoir financer d’autres créations. La difficulté résidera sans doute dans la possibilité d’obtenir un maximum de garanties pour que le logement vendu ne reparte pas en location touristique ou comme résidence secondaire voire pire, qu’il devienne vacant.

Logements type sociaux
Il y a aussi la question du logement social. Si on regarde les chiffres bruts, Najac est très en retard : La commune dispose de 9 logements sociaux alors que Cordes, par exemple, en a 49 ou La Fouillade 23. Mais aux 9 de Najac, on pourrait ajouter la quarantaine de logements communaux dont les loyers sont bas (environ 250 € pour un 40 m²) et qui, sauf erreur, n’ont pas subi d’augmentation depuis 2020. On arrive donc à une cinquantaine de logements type sociaux. Soit plus de 10 % mais encore loin des 20 % du parc de résidences principales imposés aux villes de plus de 3 500 habitants.

Si la limite des 3 500 habitants prend en compte la difficulté pour de petites communes d’avoir autant de logements sociaux, une équipe municipale qui se retrouverait dans les principes énoncés au bas de cet article, pourrait au moins se fixer l’objectif d’une augmentation significative de son parc social ou équivalent. Et dans tous les cas de mettre en place des critères et une commission d’attribution des logements municipaux transparents avec par exemple un système de barème à points. Ce qui ne semble pas exister aujourd’hui.

Toutes les pistes évoquées ci-dessus ne visent qu’à alimenter le débat. Certaines sont peut être totalement irréalistes. Pour éviter ce type d’écueil, pour disposer d’un large éventail d’idées, pour définir la typologie des logements nécessaires, identifier les sources de financement, etc. il paraît utile que la commune fasse appel à des spécialistes de la question qui viendraient épauler les élu.es, les agent.es et les habitant.es afin de définir des outils efficaces visant à augmenter significativement les logements sur la commune. Et d’étudier également comment améliorer l’offre du parc privé.

Résumé des pistes et propositions :

• Augmentation significative du nombre de logements, notamment sociaux ou équivalent.
• Délégation au logement au 1^er ou à la 1ère adjoint.e.
• Création d’une commission municipale dédiée.
• Recours à une aide extérieure.
• Discussions avec les propriétaires de résidences secondaires et meublés de tourisme en vue de transformer leur propriété en logement à l’année.
• Étudier la piste de la majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
• Vente de logements municipaux pour financer de nouvelles acquisitions.
• Mise en place de critères et d’une commission d’attribution des logements municipaux transparents.

La boussole des idées présentées dans cette série d’articles :
Être toujours du côté des plus faibles que ce soit en matière de revenus, de patrimoine, de sexe, d’orientation sexuelle et plus généralement de toutes les minorités. Donc, comme ailleurs, à Najac : Le racisme, la xénophobie, l’antisémitisme, l’islamophobie, le sexisme, l’homophobie, la transphobie, le classisme et toutes les formes de discriminations ou d’oppression n’ont pas leur place. Ces idées devraient donc être combattues par les habitant.es et les élu.es. Toute décision devrait viser à diminuer les inégalités. Tout ce qui compose notre environnement (l’air, la terre, l’eau, les animaux, les végétaux, etc.) est également le plus souvent en position de faiblesse par rapport à l’espèce humaine. Ils devraient donc également être protégés voire défendus.

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(1) Source : Compte-rendu de la réunion rédigé par l’URQR (Université rurale Quercy Rouergue). ↑
(2) Vente des maisons au 10, rue du Bourguet (« maison Véry ») et 56, place du faubourg (ancien distributeur de billets). Mais aussi d’une maison à Mergieux et à Villevayre (juillet 2025). Acquisition de la maison du 1, rue du Bourguet et comme mentionné au 4, place du Sol de la Dîme. Rénovations de logements municipaux existants. ↑
À noter que les ventes n’ont pas toujours produit les effets escomptés : En effet depuis la vente, aucun travaux ne semblent avoir été engagés par les nouveaux propriétaires au 10, rue du Bourguet et au 56, place du faubourg.
Quant au 1, rue du Bourguet, acquis en 2021, les travaux qui doivent être menés par Soliha, un bailleur social, n’ont toujours pas commencé.
(3) Sources :
Données du Ministère de la transition écologique
Données de la Direction générale des collectivités locales du Ministère de l’Intérieur.↑